中国楼市格局生变 进入新一轮调整周期

 

  

受上海、深圳等地收紧房地产政策影响,此前上升势头强劲的一线城市房地产市场出现明显降温,而一线城市周边和部分重点二线城市全面接棒,成为新一轮涨价的生力军。此现象也得到了官媒的注意,今日《经济参考报》刊文确定,楼市正进入新一轮调整周期。

据上海佑威房地产研究中心近日发布的最新数据,3月28日至4月3日当周,上海市商品住宅成交面积为28.36万平方米,环比前周下跌60.44%;成交均价为每平方米32916元,环比前周下跌3.42%。

而与此同时,中国指数研究院最新数据显示,3月房价涨幅位列前十位的城市中,一线城市仅有上海与深圳,分别排在第五位与第八位。数据显示,3月百城(新建)住宅环比涨幅前十名分别为东莞、惠州、苏州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。其中,广东东莞、广东惠州、江苏苏州涨幅领跑全国。

从成交面积看,上海易居房地产研究院最新报告显示,2016年3月,重点监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2563万平方米,环比增长133.0%,同比增长82.9%,创历史月度成交最高水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在一线城市暴涨的带动下,部分城市出现了恐慌性交易,且一线城市率先收紧,部分购房者担心二线城市后续也会收紧政策,因此购房交易热度很明显,带有很强的“抢收”特征。

今日,发改委刊文预测我国今年价格水平,对于房价,发改委表示,今年房地产城市分化依旧严重,房价既有大幅度上涨甚至暴涨的,也有持续明显下跌的。

发改委预测,全年房地产价格将保持明显上涨的态势,涨幅将超过去年。但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同,因此不同区域价格仍呈现明显的分化走势,预计北、上、深为代表的一线城市和部分热点二线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势,但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整;热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势,且房价涨幅有扩大的可能;而去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在,但预计降幅将有所减小,部分三四线城市住房价格会出现不同程度的上涨。

延伸阅读

楼市暴涨如病毒般传染?轮到二线城市了

今年年初以来,北上沪的暴涨的房地产市场足以用“疯狂”来形容,阵势旗鼓相当的是以南京为代表的部分二线城市。各部委在两会对楼市密集发声后,暴涨城市楼市调控如期而至。在刚刚过去的一周,上海、武汉、南京、深圳四城接连祭出楼市调控新政,政策全面收紧。纵观这些城市的调控手段,核心是限购和限贷两条。

新政落地后,沪深两地楼市降温明显,已有投资客出货离场,政策效应初步显现。业内人士普遍预计一线楼市新房成交将在未来三个月走弱,房价或短期见顶。

而一线城市暂时“冷静”后,市场人士担心的是,二线城市及一线城市周边地区又要“倒霉”、全面“接棒”一线城市,出现住宅、土地市场双双大涨行情。

据媒体报道,沪深新政策出台之后的首个周末,其周边楼市便快速升温。近两日合肥售楼处也开始呈现一片黑压压的景象,有些楼盘已从去年底的八九千元跳涨到1.2万元以上。

据中原地产研究中心统计数据,截止27日,3月份54个城市合计住宅签约套数同比暴涨67.6%,而其中二线楼市成交量涨幅最明显,同比激增98.3%。而三四线市场成交基本平稳,变化不大。

数据显示,二线城市住宅成交的升温,是从3月开始出现。上海易居研究院智库中心研究总监严跃进将其称为“资本传导效应”,即在一线城市门槛渐高、政策压力的背景下,过剩资金流向周边,并将这些经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市作为“避风港”。这部分资金不仅来自房企、保险机构等,还有大量的民间投资需求,“恐慌”和“敏感”是共同特征。

中信建投[0.00%]认为,从人口迁徙角度来讲,省会城市或区域核心城市往往是迁徙者的第一目的地,其次才是北、上、深等一线城市。因此,即使处在人口净流出的大环境下,这些城市依然能把握住产业和人口的机遇。有业内人士将东部二线楼市特征称为“类一线城市”,具体表现为具备一定的经济规模、区域吸引力强、供需关系相对紧张,因此其成为资本觊觎的对象并不为怪。而在国家层面,除降息外,此前出台的首套房和二套房首付比例下调政策,也刺激购房需求大量释放。

恒隆集团[-1.87%]主席陈启宗表示,中国二线城市出现了过去20多年来少见的理想状况——价格未大起大落,房屋和土地成交均适度旺盛。此观点代表着众多开发商的预期:一线城市政策收紧,三四线城市市场前景不好,今年二线城市的前景颇佳。

日前,新华社也发文警惕楼市“虚火”向二线城市传导。市场普遍认为,在当前的经济形势下,这种传导趋势恐怕还将延续,传染效应会被进一步放大。而若二线城市楼市持续高温,房价上涨过快,很有可能也招来如同一线城市般的政策压制。 

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